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人类终极难题:该不该封阳台?

  • TA的每日心情
    奋斗
    2019-12-13 09:12
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    [LV.2]?#32423;?#30475;看I

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    admin 发表于 2019-11-28 21:00:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    先来一张上海的脸。


    再瞧成都。


    先不说天际线、高级感,是不是总觉得哪里不舒服?
    放大看 —— 模糊,但还是看得出问题在?#27169;?#23553;阳台。这家封那家没封,封的style还不一样,就像一个人的五官恣意生长,想不难看都不行。


    这不是特例。?#28909;?#39537;车沿着科华?#19979;?#21521;?#29486;擼?#20320;会收到一波接一波 “ 惊吓 ” ——


    ▲ 半岛城邦


    ▲ 大魔方


    ▲ 金融岛


    ▲ 龙湖世纪峰景
    封阳台对建筑、特别是城市“地标级”建筑外立面的伤害,是毁灭性的。
    其实关于该不该封阳台、封了后谁来管,争论历来已久,网上随便一搜就是成吨的例子。






    时至今日,似乎还没有让人信服的统一结论,不然也不会有那么多人 “ 明知故犯 ” 。据说天府新区某楼盘因为这件事,物?#23707;?#19994;主进行了肢体的 “ 亲密接触 ” 。
    反对者则认为此举影响邻居生活,破坏了小区乃至城市形象,进而降低了未来升值空间。
    支?#32456;?#26356;是理由多多,诸如防雨防尘、隔音保温, “ 杀手锏 ” 则是保证家中老人小孩的安全。更多时候他们会甩出一句: “ 我家阳台,我愿意! ”


    UP君就从 “ 想咋就咋 ” 入手,为 “ 封阳台 ” 来一次正本清源。


    《物权法?#36820;?#20845;章规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有占有、使用、?#25214;?#21644;处分的权利。
    根据相关规定,符合下面两个条件的就是专有部分:
    1、具有构造上的独立性,能够明确区分;
    2、具有利用上的独立性,可以排他使用。
    如此看来,阳台应属建筑 “ 专有部分 ” 。?#28909;?#22312;房子销售阶段就已纳入买卖合同, “ 原则上 ” 归业主处理。


    说到买房,就涉及到产权让渡,而阳台一般都有赠送面积,是不是 “ 不完全 ” 属于业主呢?
    是的,相关规定指出:在主体结构内的阳台,应按结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的,应按其结构底板水平投影面积的1/2计算。
    参照下图, “ 凸阳台 ” 、复合型阳台都只算一半面积。


    ?#20843;?#22914;此,带阳台的房屋在销售时的确 “ 多收 ” 了买家真金白银,由于构造和功能的独立性,自家用也没什么毛病。
    这就存在一个模糊地带:你可?#28304;?#32622;,但我也能揪产权 “ 小辫子 ” ,限制你的处置权。那么反对封阳台就是 “ 耍流氓 ” ,无法可依?
    别忘了《物权法》里还有一条:业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。


    何谓 “ 危及安全、损害权益 ” ?
    ?#28909;?#23553;阳台时须在墙体上打孔,会破?#24403;?#28201;层,带来后期渗水问题;也可能封闭逃生通道,阻碍消防救援;另外还会破坏外立面统一性,影响美观。
    对此,UP君咨询了律师朋友:


    《室内住宅装饰装修管理办法?#36820;?#20845;条规定:装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下?#34892;形?、搭建建筑物、构筑物;2、改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗 ……
    又怎么界定 “ 搭建 ” 、 “ 改变外立面 ” ?
    ?#20154;?#21478;一个东西:露台。区别于阳台,露台是没有永久性上盖物的,?#28909;?#19979;图,下面的是阳台,最上边的都应算作露台。


    由于一般不计入产权面积,露台是不受法律保护的,根据相关规定,无论搭建什么都应被强制拆除。
    而阳台不一样,因为产权 “ 既有又不完全 ” ,不是不能搭建甚至封闭,但有一些?#32423;?#20439;成的规矩,如搭建部分不能超出自身投影,又如材料、颜色与建筑整体相协调。


    所以,它的红线其实是条 “ 虚线 ” ……


    会有人跳出来说:当初就跟开发商(物业)签了合同,不准封阳台!
    的确,部分小区有类似 “ 临?#24065;?#20027;公约 ” 的协议,对是否?#24066;?#23553;阳台、如何封阳台都有规定。不过,律师这样说:


    就是说,下面这种情况是不合法的:


    ?#35835;偈币?#20027;公约》只是过渡性协议,它的?#34892;?#26399;截止到业主大会成立之日,后期可在全体业主商议下增补、修改。
    《业主大会业主委员会指导规则?#20998;?#20986;:业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的?#24418;?#26377;权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
    因?#20984;?#21407;因业主大会 “ ?#38381;?” ,应由物业所在地的居委会在政府指导下,代行职责。


    虽然只是 “ 临时 ” ,《公约》依然具有一定效力,不过?#36864;?#19994;主违约封阳台,物?#20498;?#21496;也告不了。这就牵出一个问题:物业应该扮演什么角色?


    从本质上说,业主与物?#20498;?#21496;间是委托与被委托的关系,后者是受雇的服务单位而非行政机关。
    最高人民法院规定:业主违?#27425;?#19994;服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的?#24418;?#29289;业服务企?#30331;?#27714;业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害?#35748;?#24212;民事责任的,人民法院应予支持。
    《物业管理条例?#36820;?#22235;十六条指出:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的?#24418;?#29289;业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
    “ 请求 ” , “ 应当制止 ” …… 你看,物业没有采取强制措施的权利。


    怎样裁定业主是否违规呢?如前面所述,是 “ 损害了他人合法权益和业主共同利益 ” 时,裁定者应该是业主大会。


    嗯,你要搬出《业主公约》?
    签订《公约》的只是第一批业主,后期房屋买卖倒手,业主怕是换了几拨,还要人家遵守协议,听上去像找个女朋友还要替人家前男友还债 …… 这就让《公约》的效力更加模糊,也是大部分二?#22336;?#20080;家争议的点。


    唯一办法还是求助业主大会,在多数业主同意条件下修改规章,或者重新确立其?#34892;?#24615;。
    所以说大多数因封阳台而起的冲突,物业其实是站不住脚的:不是理亏,而是权责有限。


    当然还有一些小区,物业不反对封阳台,但与业主?#32423;?“ 采用统一材料和形式 ” ,或干脆由物?#20498;?#21496;购买、安排装配。
    律师解?#36864;担?#36825;也存在一个 “ 应该是 ” 和 “ 必须是 ” 的区别:物业依然只能以提议者的身份参与,至于是否同意统一封阳台、是否由物业代管,都是业主说了算。


    关于封阳台,每座城市的规范不一。
    《广州市房屋安全管理规定》表示:房屋使用过程中,不得?#24418;?#25253;经城市规划部?#25490;?#20934;,擅自改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或者在天台上建设建(构)筑物的?#24418;?/font>
    《上海市住宅物业管理规定》要求:使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,按照房屋安全使用规定使用物业。禁止下列损害公共利益?#20843;?#20154;利益的?#24418;骸。?#19968;)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物 ……
    ?#28193;?#22323;市家庭居室装修管理规定》则没有明?#26041;?#27490;,只是规定:楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的?#38469;?#26631;准,保证建筑物外观的统一协调。
    总结下来就是两个要求:安全,美观。


    安全方面,最重要的是知晓阳台的承重结构,?#28909;?#20985;阳台本身有立柱,承重能力强,凸阳台的承重能力就没那么好,不?#23460;?#37319;用过重的材料,也不应堆放重物。
    某些老旧小区,在房间和阳台间存在 “ 门联窗 ” 结构,改造时门、窗都可以拆,但下面这堵半墙是不能动的,否则会让阳台有下陷、断裂危险。


    ▲ 门联窗示意
    由安全引发的纠纷其实不多,谁愿意让家人承担风险呢? “ 美观 ” 才是大多数争论的核心。
    ?#20984;?#22320;说,参差不齐的外立面的确会降低小区品质,进而影响市容。在上海,部分楼盘的方法是让业主委员会、业主大会与物?#21040;?#28041;,最终确定双方都满意的材料、形式,不破坏整体的协调。
    其?#23707;?#22810;城市是缺少前置意识的,物业只是要求装修单位须登?#29301;?#23545;后期是否封阳台、如何封,与业主没有进一步的商量。往往在个别阁主封?#25628;?#21488;被邻居举报后,才将这件事到倒台面上。


    正如前面所言,业主对阳台的处置权、封阳台违规的边界、业主与物业的协议效力等都存在模糊、可迂回的空间,所以现实中的解决方案还是以“协商”为主,求同存异,但重在 “ 同 ” 。
    ?#28909;?#25104;都南门某项目,在部分业主举报后发动业主投?#21271;?#20915;,最终确定将封阳台纳入 “ 临时管理规约 ” ,而后期业主将按统一设?#21697;?#26696;封窗。


    事实上, “ 求同存异 ” 往往“异”大于 “ 同 ” 。
    关于该不该封阳台,UP君潜水的某群曾爆发激烈争执,有意思的是,持赞成态度的多为自住?#29992;瘢?#32780;反对的以投资客、从事城市规划建设相关职业的人为主:屁股决定?#28304;?#22823;抵如此。
    即便在法律工作者中也存在迥异的声音:其纠结程度,不亚于那道 “ 该撞死5个还是1个 ” 的火?#30340;?#39064;。


    “ 封阳台 ” 虽然事小,却透视出中国司法制度中一个不可忽略的黑洞,关于它,至少可以延展出几部博士论文。让人细思恐极的是,这样的 “ 黑洞 ” 不在少数。


    结 语
    读到这里,诸位是否想问UP君 “ 你的立场是什么 ” ?
    嗯,我支持出于必要安全性或功能性考虑、在不影响城市界面的前提下封阳台,而那些位于显要位置、特别是具有建筑昭示意义的小区,应该坚决禁止这一举动。


    目前,成都主要有两种规范化方式 ——
    一是政府层面。
    《城市规划管理?#38469;?#35268;定》很早就要求 “ 建筑外立面阳台宜封闭,不宜设置外凸出挑式阳台 ” ,这就降低了因自主封阳台带来的负面影响。
    局部地区在规划文件中也对外立面的整齐、美观提出了要求,虽无明文禁止,但在执行中对封阳台?#24418;?#37319;取了尽可能的限制,特别是沿主干道一侧的建筑。


    ▲ 益州大道沿线
    二是开发商、物业层面。
    为了避免封阳台可能引发的冲突,某些楼盘在设计?#26412;?#37319;用内嵌式阳台,或者干脆 “ 抹掉 ” 阳台,譬如银泰?#34892;?#21326;悦府、新希望D10天府等。
    一些比较“?#25165;傘?#30340;开发商或物?#20498;?#21496;,在销售?#26412;?#19982;业主?#32423;?#19981;封阳台,且在后期?#32454;?#36143;彻执行,譬如大家熟悉的麓湖、?#36947;?#21345;地亚花园城。
    看看被誉为 “ 成都第一外立面 ” 的花园城,赏心悦目。


    ▲ ?#36947;?#21345;地亚花园城实?#27169;?#26469;源?#20309;道?#21345;地亚微信公众号)
    我们不禁要思考:品质和业主群体层次(从购买力和品位衡量)更高的小区,为何对规则的执行力更强、显露出的矛盾也更少?
    或许是他们更尊重契约精神,愿意牺牲个人得失,换来集体的长远利益。


    值得一提的是,日本很多地方不?#24066;?#22312;阳台堆放杂物,更别说自主封闭了,美国甚至禁止在阳台晾晒衣物,而民众不仅支持,还非常自觉。
    卢梭在?#28193;?#20250;契约论?#20998;行?#36947;:每个民族都有一个成熟期,只有到这个时期,她才能变革成功。
    在规则的真空,在司法改革的漫漫之途,在个体与群体博弈的拉锯战中 …… 我们的市民?#38382;?#25104;为 “ 公民 ” ,城市又将?#38382;?#30772;茧成蝶?
    关于这个话题,你觉得封还是不封呢?

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    est 发表于 2019-12-3 16:44:17 | 只看该作者
    当然是由从来不用关心自家阳台大小的领导决定。
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  • TA的每日心情
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    2018-11-14 13:45
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    天空猫 发表于 2019-12-3 16:59:40 来自?#21482;?/span> | 只看该作者
    以后建那?#25351;?#32423;住宅直接全部玻璃幕墙就行了呗!就像郎御那种,但是又逃不开气窗的问题。。。
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    小心鱼刺 发表于 2019-12-3 17:00:10 | 只看该作者
    可能成都的领导怕是要带头封阳台哦,不信请看南?#36820;?#19968;排。。。
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    冒险的梦 发表于 2019-12-3 17:45:11 来自?#21482;?/span> | 只看该作者
    上海的楼也不?#27599;矗?#22826;杂乱了,陆家嘴修那么多住宅
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  • TA的每日心情
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    2016-6-10 13:04
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    westleaf 发表于 2019-12-3 19:37:27 来自?#21482;?/span> | 只看该作者
    封阳台的主因是嫌实用面积小,住别墅谁封阳台?
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    langrisserv 发表于 2019-12-3 20:41:07 | 只看该作者
    有道理啊,别墅好像真没见谁封阳台的。
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    慵懒
    2019-10-4 14:49
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    太田顺也 发表于 2019-12-3 20:52:33 | 只看该作者
    等到自己需要封的时候才不得管。
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    ganlian87 发表于 2019-12-4 14:53:41 | 只看该作者
    ?#34892;?#38451;台打了墙就是一个卧室,不封谁住?
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    sunshinebabab 发表于 2019-12-4 15:36:50 | 只看该作者
    封阳台碍着你了?非洲绅士嗦
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